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[Tipps] Wohnung finden in Tokyo/Osaka/Kyoto/Japan

Möchtest du wissen, wie du in Japan eine Wohnung finden kannst? Oder welche zusätzlichen Gebühren dich bei der Miete einer japanischen Wohnung erwarten? Oder wie du eine kurz- oder längerfristige Wohnung findest? Dann suche nicht weiter, sondern informiere dich in diesem Artikel über die Wohnungssuche/Immobilenmarkt in Japan, welche Unterlagen du für einen Mietvertrag in Japan brauchst und wie hoch die Mietpreise in Tokio/Osaka/Kyoto/Japan sind.

Schauen wir uns den Wohnungsmarkt in Tokio/Osaka/Kyoto/Japan einmal genauer an:


Wo planst du in Japan zu leben?

Als erstes musst du dir natürlich überlegen, wo du in Japan leben möchtest. Stelle dir folgende Fragen:

  • Wo bekommst du einen Job? – Auf dem Land? In Tokio? In Osaka?
  • Wo arbeitest du?
  • Wie weit hast du es zu deiner Arbeitsstelle?
  • Wie weit ist okay für dich zum nächsten Bahnhof?
  • Wie weit ist okay für dich zum nächsten Supermarkt?

Sobald du dich für eine Region entschieden hast, musst du dich etwas umschauen:

Kurzfristig eine Wohnung finden

Wenn du nur kurz in Japan bleiben wirst, gibt es einige Wohnungen, die voll ausgestattet sind und auch nur für einen kurze Zeitspanne mieten kannst. Vorteil ist, dass meist alle Kaution oder Gebühren entfallen. Der Nachteil ist, dass die Mieten deutlich höher sind. Gute Adressen für Wohnungen, die du nur kurz mieten kannst, sind:

Langfristig eine Wohnung finden

Solltest du aber länger als nur ein paar Wochen in Japan wohnen, lohnt es sich, auf dem Markt etwas umzuschauen. Wenn du nach „Rent Apartment Tokyo“ über Google suchst, bekommst du nur die typischen Ausländer-Angebote, die meist überteuert sind:

Stattdessen solltest du lieber auf den japanischen Webseite mittels Google Translator nach Angeboten suchen:

Der Vorteil ist, dass du jede Menge Auswahl an Wohnungen hast und einige Gebühren einsparen kannst. Allerdings akzeptieren einige Vermieter keine Ausländer. Auf Suumo als auch auf der UR Webseite und TokyoRoomFinder findest du auch günstigere Wohnungen/Zimmer:

In besonders günstigen Wohnungen/Häusern ist der Vormieter verstorben oder hatte einen Unfall, dies nennt sich auf Japanisch Jiko Bukken 事故物件. Japaner glauben nämlich, dass es dort spukt. Das beste ist: Du brauchst bei UR Housing und TokyoRoomFinder keine Marklergebühren, Schüsselgeld (Siehe nächster Abschnitt), Vertragsverlängerungen und keinen Bürgen. Des Weiteren vermietet UR Housing und RoomFinder ihre Wohnungen auch gerne an Ausländer.

Insidertipp: Du solltest auch bei den lokalen Marklern in deiner Wunsch-Gegend vorbeischauen, halte nach den Schriftzeichen Fudousan 不動産 Ausschau!

Wohnungs-Angebote in Japan verstehen

Sobald du auf den Webseiten etwas herumgeschaut hast, wirst du auf viele Abkürzungen der Wohnungsangebote stoßen. Beispielsweise 1DK ist ein großer Raum mit Esszimmer und Küche. Oder Jou 畳 / 帖  gibt die Größe vom Raum in Tatami/Bambusmatten (~1,64 m²) an, die du in dem Raum theoretisch auslegen kannst. Aber meist steht neben dem Jou auch die Quadratmeter-Zahl. ;)

Ein paar Beispiele:

  • 1R oder 1K  – Ein Raum (Room) mit einer Küche (Kitchen)
  • 1DK – Ein Raum inklusive Esszimmer (Dining) und Küche (Kitchen).
  • 2DK – Zwei Räume inklusive Esszimmer (Dining) und Küche (Kitchen).
  • 2LDK – Zwei Räume mit Wohnzimmer (Living), Esszimmer (Dining) und Küche (Kitchen).
  • 3LDK + S – Drei Räume mit Wohnzimmer (Living), Esszimmer (Dining) und Küche (Kitchen) und Lagerraum (Storage).
  • 畳 oder 帖 – Maßeinheit für Bambusmatten in einem Raum.
  • XX万円 – Betrag in 10.000 Yen pro Monat
  • XX線 – XX駅 徒歩 XX分 – XX Zuglinie –  Bahnhof XX Fußweg XX Minuten.
  • バスXX分亭歩 XX分 – Bus XX Minuten – Zur Bushaltestelle 10 Minuten Fußweg

Grundrisse entschlüsseln

Auch bei den Grundrissen werden viele japanische Schriftzeichen verwendet. Typischerweise findest du folgende Schriftzeichen:

  • 玄関 -Eingangsbereich
  • 廊下 -Flur
  • 洋室 – Westlicher Boden mit Laminat oder Holzboden.
  • 和室 – Bambus/Tatamimatten-Boden
  • ポーチ -Veranda
  • 納戸 – Schrank/Lager
  • パルコニー Balkon
  • クローゼット – Schrank
  • サニタリー – Waschbecken + Waschmaschine
  • 溶室 – Badewannen-Raum
  • トイレ – Toilette
  • 収納 -Schrank

Verzweifele nicht! Mit etwas Übung kannst du die Grundrisse schnell lesen!

Kosten einer Wohnung in Japan

Bevor du dich auf die Suche nach einer Wohnung begibst, solltest du dir genau überlegen, wie viel Geld pro Monat du zur Verfügung hast. Die Lebenserhaltungskosten sind in Japan sehr teuer, so dass die meisten Makler nur 30 % deines Einkommens für die Miete (家賃 Yachin) vorschlagen. Hierbei ist wichtig, wie viel du in Japan verdienst und nicht in Deutschland.

Typische Mietpreise in Tokyo/Osaka/Kyoto sind:

  • 40.000 Yen / 350 Euro – WG-Zimmer < 20m²
  • 70.000 Yen / 650 Euro – Einzimmerwohnung < 20m²
  • 100.000 Yen / 900 Euro – Ein- oder Zweizimmerwohnung 30~40 m²

Wohnungen in den Ballungsgebieten wie Tokio, Osaka oder Kyoto sind im Verhältnis zu deutschen/europäischen Wohnungen deutlich kleiner. Wenn du auf dem Land lebst oder je weiter du vom nächsten Bahnhof entfernt wohnst, kannst du locker 10-20 % Miete sparen und eine größere Wohnung erstehen. Außerdem gibt es beim Mieten einer Wohnung/Haus in Japan viele zusätzliche Gebühren, die je nach Angebot variieren können.

Insidertipp: Eine gute Übersicht über die Mietpreise von Tokio zeigt diese Tokio-Miet-Karte.

Zusätzliche Gebühren

Neben den normalen Mietkosten gibt es in Japan viele Gebühren, damit du überhaupt eine Wohnung mieten kannst. Aber keine Panik, es gibt auch Alternativen (Siehe kurzfristige Wohnung)! Beispielweise das Schlüsselgeld, das der Vermieter als Dankeschön bekommt, weil du bei ihm einziehst… Oder die Vertragsverlängerungsgebühr, die alle 2 Jahre fällig ist. Typischerweise werden folgende Gebühren erhoben:

  • Kaution (敷金 Shikikin): – 1.5~2x Miete
  • Schlüsselgeld (礼金 Reikin): 0.5~2 x Miete
  • Markler (仲介手数料 Chukai Tesuryo): 1 x Miete
  • Vertragsverlängerung: 1 x Miete
  • Sonstiges (共益費 kyoekihi): 50.000 Yen oder Monatlich 5000-8.000 Yen (Versicherung, Säuberung, Schlossaustausch….)

Außerdem können noch folgende Kosten anfallen:

  • Reservierungsgebühr (手付金 Tetsukekin):  0.5~1 x Miete
  • Renovierungsgebühr (更新料 Koshinryo): 0.5 x Miete
  • Bürgenfirmagebühr (保証人会社 hoshonin-gaisha): 1 x Miete

Im Durchschnitt musst du also mit bis zu dem 6-fachen des Mietpreises rechnen. Außer der Kaution bekommst du auch nichts zurückerstattet, wenn du ausziehst.

Unterlagen für langfristige Mietverträge

Hast du dich für eine Wohnung oder Haus entschieden, musst du dich um einige Unterlagen kümmern, die du beim Markler oder Vermieter einreichen musst. Beispielsweise könnten das folgende Unterlagen sein:

  • Kopie von deinem Pass
  • Kopie deiner Aufenthaltskarte (在留カード Zairyu kaado)
  • Kopie von deiner jetzigen Wohnsitzanmeldung (Rathaus) (住民票 Juminhyo)
  • Nachweis deiner Arbeitsstelle und Gehaltsnachweis (在籍証明書 Zaisekishomeisho)
  • Steuernachweise (源泉徴収表 Gensenchoshuhyo)

Wo bekommst du einen Bürgen her?

Neben dem ganzen Papierkram brauchst du in Japan auch einen Bürgen (保証人 hoshonin), der im Notfall für dich einspringt. Das ist in Japan Standard und wird auch von dir erwartet. Dieser Bürge muss in Japan leben und einen japanischen Pass besitzen. Falls du in einer japanischen Firma angestellt ist, fungiert meist die japanische Firma als Bürge.

Du brauchst folgende Dokumente von deinem Bürgen:

  • Kopie der Anwohnermeldebescheinigung (住民票 Jyuminhyo)
  • Einkommensnachweis (源泉徴収表 Gensenchuhyo)
  • Namenssiegel  (印鑑証明書 Inkanshomeisho)

Gib deinem Bürgen aber genügend Zeit, dir die Dokumente zu besorgen, da er/sie diese extra vom Rathaus abholen müssen. Falls du keinen Bürgen in Japan findest, kannst du auch eine Bürgen-Firma (保証人会社 hoshonin-gaisha) einschalten, die wie eine Art Versicherung fungiert. Denen zahlst du eine halbe Monatsmiete und einmal im Jahr eine Gebühr von 10.000 Yen (90 Euro). Frage einfach beim Markler danach, oft können sie dir einige Firmen empfehlen.


Nützliche Links:


Und jetzt alles klar?

Weißt du nun, wie du eine Wohnung/Haus in Japan finden kannst? Wenn du jetzt nicht zufrieden bist, dann kann ich dir auch nicht helfen. Falls du bereits eine Wohnung in Aussicht hast, mache dich am besten mit der lokalen Müllentsorgung, den Badewannen oder Toiletten vertraut.

Deine Wohnung kannst du übrigens kostengünstig in jedem 100 Yen Shop gut einrichten!

Miete eine Wohnung in Japan JETZT!


Hast du schon einmal eine Wohnung/Haus in Japan gemietet? Lass mir doch einen Kommentar da!


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18 Kommentare

  • Ishimaru

    Also Schlüsselgeld fand ich ja schon immer geil, aber Vertragsverlängerungsgebühr …..
    ich werde echt Vermieter in Japan :-)

  • Phillip

    Wie verhält es sich denn als „nicht“ Japaner eine Ferienwohnung/Apartment/Haus usw. zu kaufen?

    Da ich beruflich oft in den asiatischen Gegenden unterwegs bin, wollte ich mir Gedanken über einen eigenen Rückzugsort machen. Hab mich aber nie damit auseinander gesetzt, ob es so einfach ist wie hier zulande oder in anderen Ländern.

    Ansonsten muss ich beim nächsten Aufenthalt einfach mal die Büros abklappern und neugierig fragen :D .

  • セシル

    Hi Tessa :)

    Erstmal: Deine Beiträge sind super gut, und informativ, vielen Dank!
    Ich gehe demnächst für ein Austauschsemester (5 Monate) an der Waseda-Universität nach Tokyo.
    Die Universität stellt dormitory-rooms zur Verfügung, allerdings sind auch diese in einem preislichen Rahmen von bis zu 73’000 yen (Einzelzimmer zwischen 11-20 Quadratmeter). Zudem sind keine Besuche erlaubt (ich habe einen festen Freund, der mich für 4 Wochen besuchen kommt).

    Deshalb hier meine Frage: Denkst du, es lässt sich eine 1K Wohnung im Rahmen von max. 85’000 yen (inkl. aller Gebühren wie Kaution, Schlüsselgebühr, Versicherung etc.) finden (ob möbliert oder nicht ist egal), oder ist das unrealistisch?

    Ich habe schon ein wenig Ausschau gehalten, bin dabei aber wohl immer auf die Ausländer-Seiten geraten. Gemäss diesen ist es nicht möglich, eine Wohnung aus dem Ausland zu reservieren und sie verlangen auch (fast) immer eine guarantor-company-fee (obwohl ich eine Person in Japan kennen würde, die für mich bürgen könnte). Zusammen mit der Schlüsselgebühr, der Versicherung, und der penalty-fee (wenn man weniger als ein Jahr bleibt) zahle ich damit etwa 400 Euro pro Monat zusätzlich, was sich bei Weitem nicht lohnt.

    Was meinst du dazu? habe ich richtig gerechnet, oder wäre es mit den richtigen Tricks auch möglich eine Wohnung für 85’000 yen zu finden?

    Und sehe ich das richtig, dass Einzelzimmer bei sakura house und oakhouse noch teurer sind als diejenigen der Universität, und noch dazu kleiner? (Mir sind fast die Augen aus dem Kopf gefallen ^^)

    Ich freue mich schon auf deine Antwort!

    Ganz viele liebe Grüsse!

    • Tessa

      Hallo セシル,

      du könntest es bei Leopalace probieren oder eine Wohnung etwas außerhalb auswählen. Aber ganz ehrlich, nimm die Wohnung der Uni. Billiger geht es meist nicht und wenn dein Freund kommt, mietet euch eine Ferienwohnung. Das ist immer noch günstiger als alle anderen Möglichkeiten.

      Viele Grüße aus Tokio
      Tessa

  • Oliver

    Hallo,

    danke für deine tollen und hilfreichen Beiträge.
    Wir suchten eine Wohnung für einen kurzfristigen (in Japan ist das weniger als 6 Monate) Vertrag und daher musste die Wohnung möbliert sein.
    Die Seite, die uns dann zum Glück recht schnell geholfen hat war https://www.tokyoapartments.jp/

    Vielleicht hilft es ja auch einem anderen Leser deiner Seiten.
    Sayonara
    Oliver

  • Andreas

    So olle Muchten, Einfamilienhäuser aus den 1980ern sind für „Ausserirdische“ leicht zu mieten und vermutlich auch zu kaufen, weil die (japanische) Besitzer nicht mehr drin wohnen wollen andere Japaner erst recht nicht und der Abriss umgerechnet 100.000 € kostet.
    Also für mich ist „freistehend“, möglichst in Ortsrandlage ein, naja, Muss und so ein Objekt ist leicht zu finden.

    • Tessa

      Hallo Andreas,

      ganz ehrlich… In solchen alten Gebäuden würde ich wegen der Erdbebensicherheit nicht übernachten wollen…

      Viele Grüße aus Tokio
      Tessa

  • Leon

    Hallo Tessa,

    Ich bin es noch einmal… Soweit habe ich alles verstanden und abgeschrieben. Nur man soll einen Arbeitsnachweis vorlegen, ist ja auch verständlich. Doch wenn man frisch nach Japan gezogen ist, keine Arbeit hat,sich eine Suchen muss (Mit den Seiten die du Angegeben hast) wie läuft das dann ab?

  • Joachim Rohr

    Danke für diese Webseite. Ich denke ernsthaft nach für längere Zeit nach Kyoto zu gehen. Und Du hast alle Fragen umfassend beantwortet. Als bisheriger „Hotel-Tourist“ ist das extrem hilfreich!

  • Maurice Börger

    Hallo Wanderweib Team,

    ich plane nächstes Jahr im April ein Auslandssemester in Nagasaki zu machen. Das Wohnheim der Universität nimmt leider keine männlichen Studenten auf. Ich habe bereits nach Shared Houses gesucht und konnte nur 1 finden. In Nagasaki kosten die Wohnungen 60 000 bis 70 000 yen. Wie teuer sind die Wohnungen mit all den Gebühren insgesamt und ist es sehr schwierig als Ausländer dort eine Wohnung zu mieten? welche anderen Unterkunftsmöglichkeiten gibt es?

    Danke und liebe Grüße

    Maurice

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